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안녕하세요. 부추입니다.
번동 모아타운은 모아타운 1호 선정지로 해당 사업의 진행과정과 속도를 보며 많은 분들이 모아타운의 사업성에 대해 평가하고 있습니다. 93% 이주가 완료된 번동 모아타운의 최신 상황에 대해 알아보며, 앞으로의 모아타운 투자에 대해 고민해 보도록 하겠습니다.
번동 모아타운 개요
번동 429-114번지 일대 모아타운
강북구 번동은 서울시 모아타운 1호로 선정되며, 다른 사업지보다 빠르게 사업이 진행되었습니다. 시공사는 코오롱으로 선정되어 코오롱 하늘채로 변신하게 됩니다. 현재 93%가 이주 완료하였으며, 2024년 상반기 착공하여 2026년 7월 준공, 입주를 목표로 사업이 추진된다고 합니다.
번동 모아타운은 기존 870세대에서 1,242세대로 증가되며, 최고 25층, 13개 동으로 변신하게 됩니다. 번동 모아타운은 총 5개 구역으로 나눠 사업을 진행하였고 통상의 재개발, 재건축 사업이 관리처분계획 인가까지 약 8년이 소요되는 반면, 번동 모아타운의 경우 2~3년으로 기간이 단축되어 빠른 사업을 진행하게 되었습니다.
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번동 모아타운 위치
번동 모아타운은 수유역까지 버스로 이동해야 되는 위치로 역세권은 아니지만 우이천과 인접하여 시원한 개방감을 가질 수 있는 위치입니다. 실제로 1, 4, 5구역에서 우이천뷰를 볼 수 있습니다.
번동 모아타운 세입자 손실보장 첫 적용
번동 모아타운은 모든 사업에서 첫 번째로 진행하는 구역이기 때문에 많은 사례를 남기고 있습니다. 지난 22년 10월에 개정한 '서울시 빈집 및 소규모주택정비조례'를 첫 적용하여 세입자 손실보상에 따른 임대주택을 완화하는 계획이 심의를 통과했습니다.
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기존 구역의 주거세입자 또는 영업손실 보상대상에 해당하는 세입자에 대해 약 72억의 손실 보상금을 지급하여, 임대주택 총 38세대를 줄여 이를 일반 분양에 사용할 수 있도록 변경했습니다. 38세대의 일반분양이 늘어남으로 사업성 측면에서 좋은 선택이 된 것으로 판단됩니다.
번동 모아타운 구역별 세부 정보
번동 모아타운은 총 5개 구역으로 각 구역별 사업성이 다릅니다. 특히, 모아타운은 가로주택사업의 특성상 소유주택이 있는 구역에서 분양주택을 배정받을 수 있기 때문에 어떤 구역의 물건을 소유하고 있냐도 중요한 부분입니다.
1구역
1구역은 우이천과 쉽게 접근할 수 있는 위치에 있으며, 우이천 쪽으로 25층 동을 배치해 많은 세대가 우이천뷰를 조망할 수 있도록 설계되어 있습니다. 1, 2, 3구역의 경우, 수송초와 수송중학교와 가까워 자녀들의 등교도 편할 것 같습니다.
- 정비구역: 번동 429-114 일대
- 정비구역 면적: 4,517.7㎡
- 토지등 소유자 수: 40명(조합원 수 37명)
- 건축계획: 지상 28층, 지하 2층
- 총 세대수: 총 146세대(임대 30세대)
- 타입별 계획: 50㎡ 18세대, 59㎡ 74세대, 84㎡ 54세대
2구역
2구역은 59타입의 세대수가 가장 많은 곳으로 중심의 운동시설과 놀이터를 감싸고 있는 디자인이 특징인 구역입니다. 1구역과 함께 수송초, 수송중으로 등교하기 좋은 위치입니다.
- 정비구역: 번동 429-97 일대
- 정비구역 면적: 7,816.9㎡
- 토지등 소유자 수: 82명(조합원 수 76명)
- 건축계획: 지상 28층, 지하 2층
- 총 세대수: 총 254세대(임대 51세대)
- 타입별 계획: 50㎡ 42세대, 59㎡ 191세대, 84㎡ 63세대
3구역
3구역은 3면을 대로와 접하고 있어 넓은 개방감을 가진 구역입니다. 취향에 따라 시티뷰를 좋아하신다면 선호하실 구역이라는 생각이 듭니다. 특히 4호선 수유역으로 갈 수 있는 버스 정류장과 가까워 지하철 접근성이 높고 초, 중학교와 가까워 주거편리성이 높은 구역입니다.
- 정비구역: 번동 430-27 일대
- 정비구역 면적: 7,374.1㎡
- 토지등 소유자 수: 58명(조합원 수 47명)
- 건축계획: 지상 28층, 지하 2층
- 총 세대수: 총 226세대(임대 46세대)
- 타입별 계획: 50㎡ 36세대, 59㎡ 119세대, 84㎡ 71세대
4구역
4구역 역시 구역 앞에서 수유역으로 갈 수 있는 버스를 탈 수 있어 교통편의성이 좋은 구역입니다. 또, 우이천뷰를 가진 402동의 로열동으로서의 역할을 하지 않을까 예상해 봅니다.
- 정비구역: 번동 428-4 일대
- 정비구역 면적: 10,192.9㎡
- 토지등 소유자 수: 93명(조합원 수 89명)
- 건축계획: 지상 28층, 지하 2층
- 총 세대수: 총 318세대(임대 64세대)
- 타입별 계획: 50㎡ 28세대, 59㎡ 152세대, 84㎡ 138세대
5구역
5구역은 많은 세대가 우이천을 바로 보고 있어 선호가 높을 것으로 예상됩니다. 하지만, 남향을 선호하신다면 우이천뷰를 포기해야 되므로 아쉬움이 남습니다. 실제 입주가 이뤄진 후 어떤 동이 로열동으로서 역할을 할지 지켜봐야 할 듯합니다.
- 정비구역: 번동 427-63 일대
- 정비구역 면적: 9,617.3㎡
- 토지등 소유자 수: 98명(조합원 수 92명)
- 건축계획: 지상 28층, 지하 2층
- 총 세대수: 총 298세대(임대 92세대)
- 타입별 계획: 50㎡ 32세대, 59㎡ 104세대, 84㎡ 162세대
번동 모아타운 사업성
번동 모아타운의 5개 구역을 감정평가를 한 결과, 5개 구역모두 비례율이 100%가 넘었으며, 제일 사업성이 좋은 구역은 120%를 넘는 비례율이 나오기도 했습니다. 비례율은 사업 완료 후 변동 될 수도 있으나 일반적으로 비례율 100%가 넘으면 사업이 좋다고 평가받고 있습니다.
번동 모아타운 투자금
모아타운 투자 시 매수하려는 부동산의 매수비용과 추가 분담금까지 고려해야 됩니다. 네이버 부동산 기준 다양한 매물이 올라와있으며, 현재 이주가 진행된 상황이라 프리미엄이 붙은 상태이니 매수가격 + 추가분담금까지 고려하셔서 좋은 투자 하시길 바랍니다.