서울시의 모아타운이란 무엇인가 (모아주택 뜻 절차 인센티브 장점 총정리)

 

 

안녕하세요. 부추입니다. 

오늘은 많은 분들이 관심을 가지고 있는 모아타운에 대해 알아보려고 합니다. 도대체 모아타운은 뭘까? 오늘 이 글을 통해 모아타운, 모아주택을 완벽하게 이해하고 가세요. 

 

 

2018년 이후 정비사업의 변화

 

 

우선 정비사업은 대규모 정비사업, 소규모 정비사업으로 나눌 수 있으며, 두 정비사업은 각각 다른 정비법의 적용을 받습니다. 

 

• 대규모 정비사업: 도시 및 주거환경정비법
• 소규모 정비사업: 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법(17년 2월 제정, 18년 2월 시행)

 

 

 

 

소규모주택 정비사업이란?

 

오늘 소개할 모아타운은 바로 소규모주택 정비사업에 해당됩니다. 소규모 주택정비 활성화를 목적으로 저층 노후 주거지역을 신속하게 정비할 수 있도록 사업을 추진하는 방식입니다. 사업방식에 따라 조건이 일부 다릅니다. 

 

 

 

소규모 주택정비의 문제 발생

 

하지만, 이러한 정비방식은 각각 재개발을 진행하다 보니 난개발이 발생하기 시작했고, 주민들이 꼭 필요로 하는 정비기반시설과 공동이용시설을 만들 수 없어 실제로 주거환경개선 효과가 미비하여 이를 해결하기 위해 '소규모주택정비 관리지역'이라는 제도를 마련하게 됩니다.(21년 9월 시행)

 

 

 

 

모아타운이란?

 

오늘 설명드리는 모아타운은 서울시에서 배포한 모아타운 설명회 자료를 기반으로 작성되었으며, 전체 자료는 아래의 파일에서 확인하시면 됩니다. 

 

👇 서울시 배포 모아타운 설명회 자료 다운로드하기 👇

서울시 모아타운 주민설명회 자료.pdf

16.14MB

 

 

모아타운의 시작

 

모아타운은 서울시가 만든 소규모주택정비사업 브랜드입니다. 빠르게 새집을 지어 단독, 다가구 밀집지역의 주거환경을 개선하고 무분별한 난개발을 막아 도심형 타운하우스를 건립하는 게 목표입니다. 

 

 

 

특히, 서울시는 주차장 부족으로 인한 불법 주차로 주민 간의 갈등이 발생하며, 소방차 진입이 어려운 저층주거지가 많습니다. 하지만, 이러한 저층주거지는 향후 10년 이내 대규모 재개발의 법적 요건을 부합하는 지역이 부족하여 당장 주거환경을 개선할 수 없는 상황이었습니다. 

 

 

 

 

모아타운의 등장

 

이런 문제상황을 해결하기 위해 재건축, 재개발보다는 빠르고 신속하게, 하지만 대규모 시설을 만들 수 있게 함께 다 함께 개발을 할 수 있는 아이디어를 냅니다. 공동개발로 주차장, 커뮤니티 시설을 활성화하고 대단지 주거환경으로 건축 품질을 향상할 수 있도록 합니다. 

 

 

 

그동안 소규모주택정비사업은 최대 1만㎥미만으로 진행하였으나, 모아주택으로 진행 시 2만㎥미만으로 진행이 가능하고 이러한 모아주택이 모여 최대 10만㎥미만으로 모아타운 사업을 진행할 수 있게 되었습니다.  

 

 

 

모아타운의 조건

 

모아타운 역시, 다양한 조건이 있습니다. 소규모 주택정비 관리지역을 활용하였기 때문에 10만㎥미만의 규모와 전체 노후도는 50% 이상이 되어야 합니다. 

 

 

 

블록을 기준으로 간선도로까지 15분 이내 도보 가능 지역으로 소규모주택정비사업에 해당하는 자율주택형, 가로주택형, 소규모 재건축형, 소규모 재개발형이 건축 협정을 통해 함께 개발해야 합니다. 

 

 

 

모아타운의 장점

 

모아타운은 기존의 소규모주택정비사업과 다르게  다양한 인센티브를 얻을 수 있습니다. 노후도를 완화하고, 용도지역 상향과 용적률 완화를 적용받습니다. 물론, 증가되는 용적률의 50%는 임대주택으로 기부채납을 진행합니다. 

 

 

 

또한, 건축협정을 통해 통합지하주차장을 설치할 수 있어 좀 더 쾌적한 주거환경을 마련할 수 있으며, 기존 도로를 폐도 할 수 있어 도로를 깔끔하게 정비할 수 있습니다. 

 

 

 

모아타운을 통해 공영주차장 및 공원을 신설하는 비용을 공공지원받을 수 있으니 일반 재개발보다 사업비를 절약할 수 있는 장점도 있습니다.

 

 

 

모아타운의 단점

 

모아타운은 다양한 장점과 함께 단점도 있습니다. 각 구역별로 진행을 하다 보니 사업의 속도가 달라질 수 있고, 중간에 사업이 중단되는 경우, 각 구역별 개별사업이다 보니 완벽한 타운의 형태로 조성되지 않을 수 도 있습니다.

 

또한, 재개발, 재건축은 동호수를 추첨을 통해 각 호실을 배정하지만 모아타운의 경우, 본인의 주택 구역 내에서만 호실을 배정받을 수 있습니다.(예: 1구역 주민 → 2구역(타 구역) 배정 불가능)

 

 

 

모아타운의 절차

 

모아타운은 기존 재개발, 재건축보다 빠른 속도로 사업을 진행할 수 있습니다. 일반적인 재건축, 재개발을 8~10년을 예상한다면 소규모주택정비사업 방식을 활용하여 2~4년으로 사업기간을 단축시킬 수 있습니다. 

 

 

 

 

모아타운 공모방법

 

모아타운에 대한 관심이 높아지면서 2023년도부터 대상지 공모방식이 연 1회에서 수시공모로 변경되었습니다. 서울시 배포자료에 따르면 24년 3월 기준 85개소가 선정되었으나, 수시 공모를 통해 선정지는 늘어나고 있습니다. 

 

 

👇 모아타운 대상지 서울시 자료 다운로드하기 👇

서울시 모아타운관리계획 추진현황.hwp

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모아타운 반대 및 해제

 

모아타운이 대상지가 많아지면서 각 대상지별 반대목소리가 높아지는 경우도 많습니다. 둔촌2동 모아타운의 경우, 일부 주민들의 반대로 인해 시와 구청이 해제를 검토하기로 하였으나, 찬성하는 주민들의 시위도 거셉니다. 이를 해결하기 위해 지자체가 노력은 하고 있으나 쉽게 해결하기는 어려워 보입니다. 

 

 

 

 

또한, 삼전동, 자양4동 모아타운 역시 많은 반대 주민들이 있습니다. 반대하는 분들의 대부분은 기존의 주거환경을 지키고 싶은 노인분들이 많으시고, 다가구 주택을 통해 임대수익으로 생활하는 분들이 많아 모아타운 변경 시 이러한 수입이 끊기는 상황이기 때문에 반대하는 경우가 많습니다. 

 

 

 

또한, 외부 투자자들이 많이 유입되면서 일부 도로 쪼개기 등 사업성을 악화시키는 행위들이 일어나고 있어 이를 근절하기 위해 서울시는 대책을 마련하고 있습니다. 

 

 

모아타운 투자전략

 

모아타운은 아직까지 소액으로 투자를 접근할 수 있어 매력적인 부동산 투자처입니다. 하지만 위에서 설명드렸다시피 각 대상지별 상황이 달라 현재의 추진상황이 매우 중요합니다. 또한, 대상지 선정 이후 관리계획을 진행하면서 구역이 추가되거나 제외되는 경우가 많아 현장 임장이 반드시 필요합니다. 

 

하지만, 직장 등의 개인의 상황에 따라 임장에 많은 시간을 투자하기 어려운 것이 현실입니다. 이러한 분들을 위해 실제 발품으로 완성한 임장지도를 소개합니다. 

 

서남권 대개조 임장지도

 

위 임장지도는 모아타운, 신속통합 등 선정된 개발 지역 외에도 발품으로만 알 수 있는 극초기 개발 추진지역까지 모두 담고 있습니다. 그동안 여러 사이트를 오가며 파악해야만 했던 재개발, 재건축 지역 및 추진 지역, 지주택 지역, 그리고 지구단위계획까지 한 권에 담아 여러분들의 소중한 손품, 발품 시간을 아낄 수 있습니다.

 

 

이 임장지도는 2024년 2월 발표한 오세훈 시장의 '서남권 대개조'에서 언급한 서남권을 발품임장으로 만들었기 때문에 앞으로의 대규모 주거지역으로 발전 가능한 곳을 파악하기 좋은 자료입니다. '한 권으로 끝내는 임장지도'를 통해 남들보다 빠르게 재개발 지역을 선점하시길 바랍니다. 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2024년 서남권 모아타운 개발지역

최신판 임장지도 확인하기