부동산 개인 매매사업자 양도세 장점 단점 신청방법 총정리

 

 

안녕하세요. 부추입니다. 

오늘은 많은 분들이 관심을 가지는 매매사업자에 대해 알아보려고 합니다. 매매사업자는 장점도 많지만 상황에 따라 단점도 많은 제도입니다. 장단점을 꼼꼼히 따져보시고 본인에게 맞는 선택을 하시길 바랍니다. 

 

 

 

매매 사업자란

 

매매사업자 정의

 

부동산 매매사업자란 부동산 매매를 전문적으로 하기 위해서 부동산 매매로 사업자 등록을 한 사람을 말합니다. 매매사업자의 사업범위는 부가가치세법 시행규칙에 규정되어 있습니다. 

 

 

부가가치세법 시행규칙 2조 2항

 

 

매매사업자는 '사업상의 목적으로 1과세기간 중 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 매도하는 사업'이라고 말하고 있습니다. 여기서 말하는 1과세기간은 1년(종소세 기준)으로 1월 1일부터 12월 31일까지의 기간입니다. 

 

즉, 부동산 매매사업자로 인정받기 위해서는 1년에 1회 이상 부동산 취득, 2회 이상 매도해야 한다는 것입니다. 하지만, 요즘같은 부동산 하락기에는 매도가 쉽지가 않은데요. 이런 상황을 고려하여 꼭 기준을 달성하지 못하더라도 부동산 매매사업자로 간주하는 경우도 있습니다. 

 

반대로 매매사업자로 매매를 하지 않았음에도 거래내역을 통해 매매사업자로 간주되는 경우도 있습니다. 

 

 

 

매매사업자 적용 가능 물건

 

모든 부동산이 매매사업자가 적용되지는 않습니다. 분양권, 조정대상지역 주택, 미등기 부동산, 비상업용 토지는 매매사업자라고 하더라도 종합소득세와 양도소득세를 비교하여 더 큰 세액을 부과하는 비교과세가 적용됩니다. 또한, 85㎥초과 주택의 경우 매매사업자 적용은 가능하지만 부가가치세가 부과됩니다. 

 

 

 

매매사업자 등록 방법

 

일반 사업자등록과 동일한 방법으로 신청하면 됩니다. 

 

1. 홈텍스 로그인

2. 업종코드를 '703011 부동산 매매업/주거용 건물 개발  및 공급'으로 선택

3. 사업자 등록증은 각 관할 지역마다 다르지만 평일 기준 3일 정도 소요

4. 거래가 없거나 소득이 없더라도 부가세, 종합소득세 신고는 매년 의무

 

 

 

매매사업자 등록 시기

 

매매사업자는 소유권 이전하기 전에 매매사업자 등록이 반드시 필요합니다. 가계약 이후 매매사업자 등록을 하셔도 되지만 소유권 이전 이후 매매사업자를 등록하시면 혜택을 받으실 수 없습니다. 

 

 

 

매매사업자 장점

 

 

 

양도소득세 혜택

 

개인이 매매사업자 등록하는 큰 이유는 양도 소득세 혜택 때문입니다. 부동산매매사업자를 통해 부동산을 매도한다면 양도소득세가 아닌 종합소득세로 부과됩니다. 이는 양도차익을 사업소득으로 간주하기 때문에 일반세율이 적용됩니다. 

 

 

종합소득세 과세표준 일반세율(2023년 귀속)

 

과세표준	세율	누진공제
1,400만원 이하	6%	없음
1,400만원 초과 ~ 5,000만원 이하	15%	126만원
5,000만원 초과 ~ 8,800만원 이하	24%	576만원
8,800만원 초과 ~1억5천만원 이하	35%	1,544만원
1억 5천만원 초과 ~ 3억원 이하	38%	1,994만원
3억원 초과 ~ 5억원 이하	40%	2,594만원
5억원 초과 ~ 10억원 이하	42%	3,594만원
10억원 초과 ~	45%	6,594만원

 

 

종합소득세는 과제표준에 따라 세율이 달라집니다. 부동산 매도시 1억의 양도차익이 발생했다면 종합소득세는 35%만 부과되지만 개인의 경우 단기 보유에 따라 70%를 내야 합니다. 

 

 

 

양도소득세란?

 

양도차익에 대한 소득세를 부과하는 것을 양도소득세라고 합니다. 양도차익은 양도가액 에서 취득가액 및 필요경비(취득세, 중개수수료 등)를 뺀 소득을 말합니다. 이 양도차익에서 장기보유특별공제금액과 기본공제 연 250만원 뺀 금액이 과세표준 금액이라고 생각하시면 됩니다. 

 

 

2년 이상 보유 기본세율

 

과세표준	세율	누진공제
1,400만원 이하	6%	없음
1,400만원 초과 ~ 5,000만원 이하	15%	126만원
5,000만원 초과 ~ 8,800만원 이하	24%	576만원
8,800만원 초과 ~1억5천만원 이하	35%	1,544만원
1억 5천만원 초과 ~ 3억원 이하	38%	1,994만원
3억원 초과 ~ 5억원 이하	40%	2,594만원
5억원 초과 ~ 10억원 이하	42%	3,594만원
10억원 초과 ~	45%	6,594만원

 

 

단기 보유

 

구분		현행(2021년 6월 1일 개정)
		주택외 부동산	주택, 입주권	분양권
보유기간	1년 미만	50%	70%	70%
	2년 미만	40%	60%	60%
	2년 이상	기본세율	기본세율

 

* 3주택 이상의 경우, 조정대상지역에 따라 세율 변동됨

 

 

 

취득세 혜택

 

매매사업자의 경우, 취득세 혜택은 없습니다. 

 

 

개인 및 법인 취득세

 

구분		총 주택수	비조정지역	조정지역
개인	무주택자	1채	1~3%	1~3%
	1주택자	2채	1~3%	8% (일시적 2추택: 1~3%)
	2주택자	3채	8%	12%
	3주택자	4채	12%	12%
법인			12%	12%

 

 

 

필요경비 인정

 

매매사업자의 경우, 양도차익 계산 시 인정되는 필요경비의 범위가 개인보다 넓습니다. 일반적으로 양도세 필요경비 감면은 건물을 수리하거나 가치를 높이기 위해 소요되는 비용을 의미합니다. 하지만 매매사업자는 차량유지비, 교통비, 일반수리비까지 필요경비로 인정됩니다. 따라서 관련 증빙자료를 활용하여 양도세를 감면받을 수 있습니다. 

 

예를 들어 양도차익이 1억인경우 35% 이지만 필요경비로 인정받아 8,500만이 되면 24%로 세율이 낮아지기 때문에 세금차가 커집니다. 

 

 

개인 및 매매사업자 필요경비 비교

 

분류		개인	매매사업자
구조 인테리어	베란다 샷시	가능	가능
	건물난방교체
	방, 거실 확장공사
	보일러 교체
소비적 인테리어	벽지/장판	불가	가능
	외벽도색
	보일러/화장실 수리
	하수도관 교체
수수료	중개 수수료	가능	가능
	법무사 수수료
	양도세 수수료
	컨설팅 비용	불가
기타	차량 관련 비용	불가	가능 (사업과 관련 경우)
	부동산 이자비용
	인건비
	광고비

 

 

 

 

이월결손금 10년간 공제 

 

결손금이란 사업을 하는 중 얻은 수익보다 지출이 많아 손해를 본 금액을 말하며, 매매사업자는 이 결손금을 이월하여 10년간 공제할 수 있다는 것은 큰 장점입니다. 

 

 

 

매매사업자 단점

 

부가가치세 납부

 

상가나 국민주택규모(85㎡)를 초과한 주택을 매도한 경우 부가가치세를 납부해야 됩니다. 국민주택 규모를 초과한다고 해서 무조건 부과되는 것은 아니기 때문에 사업자가 해당 부동산을 사용한 실태에 따라 부가세 여부는 달라집니다. 

 

 

 

종합과세 적용

 

부동산 매매로 인한 양도소득 외 근로소득이나 다른 소득이 있을 경우 합산하여 종합소득세에 과세됩니다. 따라서 고액연봉자이거나 기타 소득이 있는 경우 합산 소득이 증가하여 소득세율 구간이 변경된다면 과표구간도 변경되어 세금 또한 달라집니다. 

 

때문에 직장인이라면 정말 신중하게 매매사업자를 고려하셔야 합니다. 

 

 

 

 

비교과세

 

매매사업자는 종합소득세를 내긴 하지만 양도소득세와 비교하여 더 큰 금액이 부과되는 경우도 있습니다. 규제지역의 주택을 매매하는 경우 비교과세 대상이며 분양권, 비사업용 토지, 미등기 자산은 양도세 중과 대상입니다.

 

 

 

장기보유 특별공제 미적용

 

부동산 매매사업자는 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 없다는 단점도 있습니다. 

 

 

 

매매사업자와 개인 비교

 

매매사업자와 개인 양도소득과의 차이는 분명합니다. 장단점도 확실해서 나에게 유리한 부분에 맞춰 활용하시는 게 좋습니다. 

 

구분	매매사업자(사업소득)	개인(양도소득)
세금신고	종합소득세(매년 5월말)	양도소득세(2개월 내)
주택단기 소득세율	종합소득세율(기본세율)	60~70%
부가가치세	부과될 수도 있음	없음
주택수 포함	매매용 자산은 타주택 양도시 미포함	타주택 양도시 포함
경비처리	다양한 품목 경비처리 가능	정해진 필요경비만 가능
장기부유특별공제	불가능	가능
1세대 1주택 비과세	불가능	가능